Mál nr. 8/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 8/2014

Tímabundinn leigusamningur: Riftun. Ástand húsnæðis. Afsláttur af leiguverði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 31. janúar 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.       

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. febrúar 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. febrúar 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 16. mars 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 24. mars 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með ódagsettum leigusamningi tók álitsbeiðandi á leigu parhús í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2013 til 31. janúar 2014 um fasteign að D. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

I. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum í desember 2013 og að gagnaðila sé óheimilt að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda.

II. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á afslætti af leiguverði.

Í álitsbeiðni kemur fram að gallar á hinu leigða húsnæði hafi strax komið í ljós og að gagnaðila hafi verið gert ljóst að ekki hafi ríkt almenn ánægja um nokkur atriði, til dæmis opna gryfju í bakgarði, raka í íbúðinni, dragsúg, kulda í íbúð auk óþægilegrar og skrýtnar nærveru af hálfu sonar gagnaðila en hann búi í ósamþykktri íbúð í kjallara hússins. Í upphafi hafi þessar athugasemdir komið frá álitsbeiðanda símleiðis. Það hafi verið einlæg trú hans að betrumbætur hafi verið í aðsigi þar sem gagnaðili hafi a.m.k. látið það í veðri vaka. Því miður hafi álitsbeiðandi ekki haft vit á því í upphafi að hafa samskipti við gagnaðila á tölvutæku formi.

Álitsbeiðandi greinir frá því að þegar leigutímabilið hafi verið u.þ.b. hálfnað hafi honum verið orðið ljóst að ekki hafi staðið til af hálfu gagnaðila að betrumbæta eitt eða neitt. Hann hafi þá hafist handa, af veikum mætti vegna ástands á leigumarkaði, við að finna annað húsnæði. Á þessu tímabili hafi verið kominn upp ágreiningur um orkukostnað og í raun hafi álitsbeiðandi ekki viljað valda meiri usla vegna búsetuóöryggis, þ.e. ekki fyrr en annað húsnæði fengist.

Um miðjan október hafi gagnaðili boðið álitsbeiðanda að leigja íbúðina áfram. Það hafi í raun verið eitthvað sem hann hafi ekki getað hugsað sér en að hann hafi þó sagt í tölvupósti til gagnaðila að hann væru til í það þar sem á þeim tímapunkti hafi hann ekki verið búinn að finna neitt annað og að hann hafi ekki viljað enda á götunni með tvö börn.

Í byrjun desember 2013 hafi álitsbeiðandi fundið aðra íbúð sem hafi staðið til boða frá lok þess mánaðar. Í stað þess að gera mál úr hlutunum hafi álitsbeiðandi fremur óskað eftir því við gagnaðila að fá sig lausan úr leigusamningnum mánuði fyrr og líta á það sem sæmileg málalok. Þegar ljóst hafi verið að málalokin gætu ekki endað með sæmilegum hætti hafi gagnaðila verið send krafa um riftun og afslátt. Lögmaður gagnaðila hafi haft samband við álitsbeiðanda og greint frá því að gagnaðili myndi ekki gangast við þeim kröfum. Álitsbeiðandi hafi þá sett sig í samband við aðila hjá E sem hafi ráðlagt honum að fá skoðun á húsnæðinu hjá heilbrigðiseftirlitinu. Hann hafi pantað tíma sem hafi síðan fallið niður þar sem gagnaðili hafi ekki séð sér fært að taka á móti álitsbeiðanda og heilbrigðisstarfsmanninum, sem hafi verið forsenda þess að skoðun gæti átt sér stað, þ.e. að leigjandi, leigusali og heilbrigðisstarfsmaður væru öll á tíma samkvæmt upplýsingum heilbrigðiseftirlitsins.

Álitsbeiðandi greinir frá því að í nýlegri yfirlýsingu frá gagnaðila sé alrangt að halda því fram að óánægju atriðin hafi aldrei verið rædd. Álitsbeiðandi og fjölskylda hans hafi flutt úr íbúðinni í lok desember og sonur gagnaðila hafi tekið við lyklunum og síðan aftur þann 31. janúar 2014. Enn fremur hafi gagnaðili skrifað að hún hafi ætlað að krefjast greiðslu vegna óeðlilegs slits. Þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir til að fá upplýsingar um hvað hún hafi átt við með því hafi ekkert svar borist enn. Þegar álitsbeiðandi og fjölskylda hans hafi tekið við íbúðinni í febrúar 2013 hafi þau þurft að fá utanaðkomandi aðstoð til að þrífa íbúðina en ástand íbúðarinnar hafi verið slæmt vegna slæmrar umgengni. Því hafi þau vitni um ástand íbúðarinnar á þeim tíma og einnig um ástand íbúðarinnar þegar henni hafi verið skilað en þá hafi allt verið þrifið hátt og lágt. Álitsbeiðandi telur auðséð að gagnaðili sé að reyna að hafa af sér tryggingarféð.

Í greinargerð vísar gagnaðili því á bug að forsendur fyrir leigusamningnum hafi verið brostnar. Þá staðhæfingu telur gagnaðili ranga og ósannaða. Fullyrðingar álitsbeiðanda um galla á húsnæðinu og að gagnaðila hafi í upphafi leigutíma verið gerð grein fyrir óánægju símleiðis eigi ekki við rök að styðjast. Gagnaðili greinir frá því að áður en leigusamningur hafi verið undirritaður hafi aðilar rætt um hugsanlegar úrbætur vegna aflagðra vatnstanka á baklóð undir norðurvegg hússins. Ekki hafi verið unnt að líta á svonefnda gryfju sem galla lögum samkvæmt með því að hún hafi verið sýnileg við venjulega athugun auk þess hafi gagnaðili vakið athygli á henni áður en gengið hafi verið frá leigunni. Gagnaðili mótmælir því að ekki hafi verið hægt að nýta lóðina við húsið. Við húsið sé stór bakgarður á tveimur pöllum. Ennfremur sé mjög góð hellulögð suðurverönd fyrir framan húsið á neðsta palli. Sá pallur sé ekki tengdur við hina tvo. Hafi álitsbeiðandi ekki nýtt garðinn í sumar hafi það líklega verið vegna veðurs.

Álitsbeiðandi hafi notast við tölvupósta í samskiptum sínum frá upphafi. Þau samskipti sýni meðal annars að húsið hafi verið þrifið, andstætt því sem álitsbeiðandi hafi haldið fram. Ekki komi fram í gögnum málsins að hann hafi fengið húsið afhent fyrir umsaminn leigutíma þann 1. febrúar 2013, þar sem húsið hafi verið tómt að undanskildu forstofuherbergi. Gagnaðili hafi verið á staðnum þegar álitsbeiðandi hafi flutt inn þar sem hún hafi verið að tæma herbergið. Álitsbeiðandi hafi fengið lánaðan fataskáp í eigu gagnaðila að hans ósk sem hafi verið í því herbergi. Gagnaðili hafi ekki farið fram á leigu fyrir þá daga í janúar sem álitsbeiðandi hafi búið í húsinu, hvorki fyrir hita né rafmagn.

Staðhæfingum álitsbeiðanda um aðra íbúa hússins á leigutíma og að því er virðist um haldlagningu gagnaðila eða þjófnað hennar á fé álitsbeiðanda vísar gagnaðili á bug sem röngum, meiðandi og ósönnuðum. Hún hafi ekki og hafi aldrei haft fjármuni í eigu álitsbeiðanda í sinni vörslu. Bankatrygging sé ógreidd en renni út 31. janúar 2014. Kvartanir álitsbeiðanda um að gagnaðili hafi á einhvern hátt neytt álitsbeiðanda vegna bágra aðstæðna hans til að búa í húseign hennar og greiða leigu séu á sama hátt fáránleg rökleysa eins og hún telur gögn málsins bera glögglega með sér.

Gagnaðili telur ákvæði 4. gr. leigusamnings ekki hafa verið virt þar sem álitsbeiðandi hafi ekki séð ástæðu til að gera athugasemdir fyrr en hann hafi talið það geta komið sér að notkun í tilraun til að losna undan samningsbundnum leigugreiðslum. Samskiptin sýni bæði einlægan samningsvilja gagnaðila, svo sem um orkukostnað, og skilning á aðstæðum álitsbeiðanda. Hinn 14. október 2013 hafi álitsbeiðandi lýst yfir vilja til að framlengja leigusamninginn athugasemdalaust en að hann hafi síðan hætt við það þann 30. október. Hinn 1. desember 2013 hafi borist tölvupóstur sem hafi falið í sér viðurkenningu á greiðsluskyldu álitsbeiðanda út janúar 2014 auk þess sem ástand hins leigða hafi augljóslega verið í því formi að gagnaðili hafi treyst sér til að sýna nýjum leigutökum íbúðina.

Gagnaðili telur tilvísun í óundirritað skjal með heitinu „Erindi- riftun leigusamnings“ ekkert hafa að segja enda hafi það byggt á nýtilkomnum, ímynduðum forsendum og uppfylli ekki kröfur um riftun leigusamnings samkvæmt XII. kafla húsaleigulaga. Auk þess hafi íbúðin verið afhent gagnaðila 13. janúar 2014 en ekki fyrir þann 30. desember eins og tekið sé fram í tilvísuðu skjali.

Þá telur gagnaðili að bréf hennar frá 21. janúar 2014 sýni samningsvilja hennar en því hafi verið hafnað með þögninni.

Gagnaðili fer fram á að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað og honum gert að greiða leigu samkvæmt samningi til loka leigutímabils, uppfært miðað við vísitölu auk vaxta og dráttarvaxta. Einnig gerir gagnaðili kröfu um að álitsbeiðanda verði gert að greiða hita- og raforkukostnað samkvæmt samkomulagi dags. 8. september 2013. Þá gerir gagnaðili kröfu um að álitsbeiðanda verði gert að greiða sér kostnað vegna viðgerða á óeðlilegu sliti á húseign að fjárhæð 40.300 kr. Mála hafi þurft gólf í forstofu þar sem myndast höfðu för, líklega eftir þvottavél sem hafi ekki átt að standa á þeim stað, og rúllugardínu í svefnherbergi sem hafi verið ónothæf.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að gagnaðili hafi ekki fjallað um þá staðreynd að hún hafi ekki viljað taka á móti álitsbeiðanda og starfsmanni heilbrigðiseftirlitsins á heimili hennar. Sú skoðunarferð hefði getað gjörbreytt málflutningi aðila.

Þann 6. febrúar 2014 hafi þjónustufulltrúi banka haft samband við álitsbeiðanda að beiðni gagnaðila. Erindið hafi falið í sér beiðni um að álitsbeiðandi myndi afhenda frumskjal fyrirliggjandi tryggingar í þeim tilgangi að gagnaðili gæti innleyst hana. Álitsbeiðandi hafi ekki orðið við því.

Álitsbeiðandi greinir frá því að í erindi sínu þann 9. desember 2013 hafi því verið nákvæmlega lýst hvernig íbúðin yrði yfirgefin þann 30. desember og að lyklar hafi verið afhentir.

Álitsbeiðandi telur undarlegt að gagnaðili skuli gera kröfu um leigu út janúar þar sem hún hafi viðurkennt, a.m.k. skriflega, að hafa flutt inn sjálf þann 13. janúar 2014. Þó telji hann undarlegra að hún hafi til innheimtu leigu fyrir febrúar og mars þrátt fyrir að leigusamningur hafi verið löngu runninn út.

Í upphafi leigutíma hafi aðilar orðið ásáttir með að raf- og hitareikningum yrði skipt þannig að álitsbeiðandi myndi greiða hluta þeirra. Þessi samskipti hafi farið fram í gegnum síma en það sé eins og gagnaðili taki þá reikninga ekki með í myndina. Reikningarnir spanni allt tímabilið 1. febrúar 2013 til 31. janúar 2014 samtals 118.190 kr. sem sé mun hærri fjárupphæð frá fyrra erindi en það hafi álitsbeiðanda ekki borist. Að auki hafi verið greitt inn á reikning gagnaðila 78.666 kr. eins og áður hafi komið fram. Samtals á tímabilinu hafi verið greiddar 196.856 kr. um það bil 18.000 kr. á mánuði í rafmagn og hita.

Í tengslum við kröfu gagnaðila um greiðslu vegna óeðlilegs slits á húseign greinir álitsbeiðandi frá því að um sé að ræða gamalt timburfjalagólf, ljóslakkað með skipamálningu og fremur úr sér gengið. Þeir blettir sem gagnaðili tiltaki séu eftir þvottavél en staðurinn sem hún hafi ætlað fyrir þvottavél hafi verið skápur í því anddyri. Ekki hafi verið mögulegt að koma vélinni inn í skáp þrátt fyrir að hún sé af staðlaðri gerð. Af viðleitni við nágranna hafi álitsbeiðandi pantað sérstaka gúmmídempara frá Bandaríkjunum til að hafa undir þvottavélinni, til að reyna að dempa víbring og vinduhljóð, enda sé kjallaraíbúð fyrir neðan og lítil sem engin einangrun í gólfi. För þessi hafi vel verið hægt að fjarlægja eða meðhöndla án þess að mála allan flötinn, ekki nema tími hafi verið kominn til að mála gólfið í heild. Það megi vel vera að ein rúllugardína hafi orðið ónýt og þyki álitsbeiðanda það miður. Hann hafi þó skilið eftir þrjár rúllugardínur af sömu gerð sem líta megi á sem sárabót.

Í athugasemdum gagnaðila er vakin athygli á því að álitsbeiðandi hafi viðurkennt skemmdir á gardínu og gólfi í athugasemdum sínum. Um trygginguna segir að álitsbeiðandi hafi ekki skilað frumskjali eins og honum hafi borið skylda til. Afrit af skjalinu sé í vörslu banka. Það sé til marks um það traust sem gagnaðili hafi talið ríkjandi í viðskiptum aðila og hún hafi ekki talið nauðsyn til að ganga á eftir skjalinu á sínum tíma. Þá ítrekar gagnaðili það sem segir í fyrri greinargerð hennar, að það hafi verið augljós mistök að bankinn hafi innheimt leigu fyrir febrúar og mars 2014. 

III. Forsendur

Í máli þessu kemur til skoðunar hvort álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta tímabundnum leigusamningi aðila vegna ástands hins leigða og vanefnda gagnaðila, sbr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Leigjandi ber sönnunarbyrði fyrir því að skilyrði til riftunar séu fyrir hendi.

Í málinu liggja fyrir tölvupóstsamskipti aðila. Með tölvupósti álitsbeiðanda þann 23. júní 2013 er gagnaðili krafin um úrbætur vegna tanka í bakgarði og henni greint frá athugasemdum sorphirðumanna bæjarins vegna ástands ruslatunnu. Með tölvupósti álitsbeiðanda þann 9. september 2013 til gagnaðila gerði álitsbeiðandi athugasemdir við það að ekki hafi verið aðhafst vegna tankanna og að öll garðáhöld hafi vantað. Með bréfi, dags. 8. desember 2013, rifti álitsbeiðandi síðan leigusamningnum þar sem eftirfarandi ástæður fyrir riftuninni voru tilgreindar: Álitsbeiðandi hafi tekið við leiguhúsnæðinu óþrifalegu, ónæði hafi stafað af syni gagnaðila sem búi í kjallara leiguhúsnæðisins, opin gryfja sé í bakgarði sem hýsi tanka og valdi mikilli slysahættu, mygla og raki séu í útskoti frá eldhúsi, hitaveituofnakynding sé með versta móti, húsnæðið sé óþétt og illa einangrað, hita- og rafmagnsreikningar séu úr hófi, sérfróðir menn hafi bent á að hluti innanhússklæðningar sé úr asbest, gamlir rafmagnsofnar séu í risi húsnæðisins sem álitsbeiðandi telur að hætta stafi af, garðáhöld hafi vantað og sorptunnur hafi verið lausar með tilheyrandi sóðaskap.Samkvæmt því sem greinir í álitsbeiðni byggir krafa álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að honum hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum á framangreindum ástæðum og vanrækslu gagnaðila á úrbótum vegna þeirra. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að álitsbeiðandi hafi komið aðfinnslum sínum skriflega á framfæri við gagnaðila og henni gefinn kostur til úrbóta að þeim undanskildum sem fram koma í fyrrgreindum tölvupóstsamskiptum aðila.

Samkvæmt því sem áður greinir virðist álitsbeiðandi meðal annars byggja riftunarheimild sína á því að húsnæðið hafi ekki verið í ásættanlegu ástandi við upphaf leigutíma. Ákvæði 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga kveður á um að komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandinn una húsnæðinu. Samkvæmt 2. mgr. 17. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi hafi leigusali ekki sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því hún barst honum enda sé um verulegan annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu. Samkvæmt leigusamningi aðila var afhendingardagur hins leigða þann 1. febrúar 2013. Ekki er að finna í gögnum málsins skriflega áskorun um úrbætur til gagnaðila fyrr en með tölvupósti álitsbeiðanda til gagnaðila í júní 2013, þ.e. meira en fjórum mánuðum eftir afhendingu, og þá vegna tanka í bakgarði sem voru sýnilegir við skoðun. Þegar af þeirri ástæðu er það álit kærunefndar að leigjandi hafi sætt sig við ástand húsnæðisins við afhendingu og því ekki heimilt að rifta leigusamningi með vísan til 1. tölul. 1. mgr. 60. gr., sbr. 2. mgr. 17. gr. húsaleigulaga.

Álitsbeiðandi byggir riftunarheimild sína einnig á því að raki og mygla sé í húsnæðinu, kynding og einangrun þess sé ábótavant, og að hluti innanhússklæðninga sé úr heilsuspillandi efni. Leigjandi skal segja til um galla sem koma fram á húsnæðinu og hafa ekki verið sýnilegir við venjulega athugun innan fjórtán daga frá því að leigjandi varð þeirra var, sbr. 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Sinni leigusali ekki réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því að hún barst honum, er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu. Í máli þessu liggja hvorki fyrir gögn sem staðfesta framangreindar riftunarástæður álitsbeiðanda né heldur að álitsbeiðandi hafi krafið gagnaðila um úrbætur. Riftun verður því ekki byggð á 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi aðila ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Álitsbeiðandi hefur ekki sýnt fram á að húsnæðið hafi verið ónothæft til fyrirhugaðra nota eða að það hafi talist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að skilyrði riftunar á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga séu uppfyllt.

Þá byggir álitsbeiðandi riftunarheimild sína á ónæði frá íbúa í kjallara húsnæðisins. Í 6. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi ef eðlilegum afnotum eða heimilisfriði leigjanda er verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir áskoranir vanrækt skyldur sínar skv. 4. mgr. 31. gr. laganna eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geta til dæmis bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg. Gögn málsins bera ekki með sér að álitsbeiðandi hafi skorað á gagnaðila að bæta úr auk þess sem ekki verður séð að atvik máls séu með þeim hætti að eðlilegt eða sanngjarnt sé að heimili álitsbeiðanda riftun. Að mati kærunefndar verður riftun álitsbeiðanda því ekki byggð á 6. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.

Að lokum byggir álitsbeiðandi riftunarheimild sína á því að fjárhæð reikninga vegna hita og rafmagns sé of há og skipting reikninganna ósanngjörn. Í 1. mgr. 23. gr. húsaleigulaga segir að það komi í hlut leigjanda að greiða fyrir notkun rafmagns og hitunarkostnað og er það einnig í samræmi við ákvæði leigusamnings aðila. Kærunefnd fær ekki ráðið af gögnum málsins að um vanefndir af hálfu gagnaðila hafi verið að ræða vegna kröfu um hita- og rafmagnskostnað og telur nefndin því að krafa um riftun verði ekki byggð á þessari ástæðu.

Samkvæmt framansögðu er það því álit kærunefndar að riftun álitsbeiðanda hafi verið ólögmæt. Með hliðsjón af því sem hér að framan hefur verið rakið telur kærunefnd að álitsbeiðanda beri að greiða leigu út umsaminn leigutíma auk hita- og rafmagnskostnað samkvæmt efni leigusamningsins. Í því sambandi ber þó að hafa í huga ákvæði 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga þar sem lögð er sú skylda á gagnaðila að takmarka tjón sitt en ekkert í gögnum málsins bendir til að svo hafi ekki verið gert. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda vegna vangoldinnar leigu fyrir desember 2013 og janúar 2014 og ógreiddra reikninga vegna rafmagns- og hitakostnaðar á leigutímabilinu.

Álitsbeiðandi gerir einnig þá kröfu að hann þurfi ekki að greiða leigu fyrir desembermánuð þar sem leiguverðið hafi verið of hátt á leigutímabilinu. Kærunefnd telur ekki forsendur til þess enda skilyrði afsláttar á grundvelli húsaleigulaga ekki uppfyllt í málinu auk þess sem ekki hafi verið sýnt fram á að leiguverðið hafi verið of hátt eða að það ætti að leiða til þess að greiðsla fyrir desembermánuð myndi falla niður.

Gagnaðili hefur krafist bóta úr hendi álitsbeiðanda vegna óeðlilegs slits á hinu leigða húsnæði og nefnir hún í því tilliti að mála þurfi gólf í forstofu og að rúllugardína í svefnherbergi hafi verið ónothæf eftir skil á íbúðinni. Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð. Ljóst er að aðilum greinir á um staðreyndir um þetta atriði. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf eða lok leigutíma, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga. Það er því álit kærunefndar að ekki liggi fyrir viðhlítandi sönnun fyrir hinum meintu skemmdum á húsnæðinu og því ekki unnt að fallast á skyldu álitsbeiðanda til greiðslu þeirrar fjárhæðar sem gagnaðili krefur um.

Þá hefur gagnaðili farið fram á að kærunefnd taki afstöðu til kröfu sinnar um að álitsbeiðanda beri að efna greiðsluskyldu sínu samkvæmt leigusamningnum auk vaxta. Hlutverk kærunefndar er að taka afstöðu til ágreiningsefna á milli aðila leigusamnings við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Það er því álit kærunefndar að ágreiningur um greiðslu vaxta falli utan þess hlutverks og er krafa um vexti af hálfu gagnaðila því ekki tekin til greina.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að riftun álitsbeiðanda hafi verið ólögmæt og að honum beri að efna greiðsluskyldur sínar samkvæmt leigusamningi aðila.

Reykjavík, 24. mars 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson